Marktkommentar September 2024

Es hat drei Jahre gedauert, bis die Immobilienfonds (Swiit-Index) wieder ihr Preisniveau vom Sommer 2021 erreicht haben. Zu dieser Zeit lag der SARON bei -0,70% und die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihen bei -0,30%. Mit den aktuellen Agios von 35% haben viele Fonds, hauptsächlich im Wohnbereich, wieder hohe Niveaus erreicht. 2021 war es einfach Hypothekenschulden zu refinanzieren, doch heute ist diese Aufgabe deutlich schwieriger geworden. Die UBS-CS-Fusion und die Lage der Kantonalbanken tragen nicht zur Verbesserung bei. Die Finanzierungsmargen, die 2021 bei 0,5% lagen, sind inzwischen auf etwa 0,8% angestiegen. Die Mieteinnahmen sind nach zwei Anhebungen des Referenzzinssatzes und der Anpassung an die Inflation gestiegen, auch wenn dieser Zinssatz im Frühjahr 2025 wieder sinken könnte. Angesichts der steigenden Nachfrage nach Immobilieninvestitionen nutzen einige Manager die Gelegenheit, neue Kapitalerhöhungen durchzuführen. Aber werden sie tatsächlich investieren oder einfach nur Schulden abbauen? Es ist schwieriger geworden AAA-Immobilien zu attraktiven Preisen zu finden, was Investoren dazu zwingt, sich auf Objekte zu konzentrieren, bei denen durch aktives Management eine Wertsteigerung realisiert werden kann. 2021 veröffentlichte Olivier Metzenthine (JLL) einen Artikel über die Umwandlung von Bürogebäuden in Genf und betonte dabei die Bedeutung der operativen und wirtschaftlichen Machbarkeit für den Erfolg solcher Projekte. AXA AM versucht, diesem Weg zu folgen und wird seine Strategie beim "Breakfast Immobilier" in Genf vorstellen. Eine andere Strategie besteht darin, Bauland zu halten, da der Wohnungsmangel in der Schweiz zunehmend kritischer wird. INA Invest hat gezeigt, wie es funktionieren kann. Mit den grossen Investoren, Implenia und der Familie Buhofer diskutieren INA und die Cham Group über eine mögliche Fusion. Gemeinsam würde ihr Portfolio über CHF 3 Milliarden erreichen. Mit aktiver Verwaltung wird keine Kapitalerhöhung notwendig, um die Projekte abzuschliessen. Derzeit werden aber INA und Cham mit einem erheblichen Wertsteigerungspotenzial zu Preisen gehandelt, die 10 bis 20% unter dem NAV liegen. Warum investieren viele Investoren in Fonds ohne Potenzial und mit Prämien von über 35%? Zumal dieses Beispiel nicht einzigartig ist. Es bleibt ein Rätsel.

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