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Marktkommentare Archiv
Marktkommentar Februar 2025
Traditionell ist der Februar eine Zeit der Zurückhaltung, in der Anleger auf die Veröffentlichung der ersten Jahresergebnisse der Immobilienaktien warten. Doch aktuell dominieren politische und wirtschaftliche Themen die Schlagzeilen...
Marktkommentar Februar 2025
Traditionell ist der Februar eine Zeit der Zurückhaltung, in der Anleger auf die Veröffentlichung der ersten Jahresergebnisse der Immobilienaktien warten. Doch aktuell dominieren politische und wirtschaftliche Themen die Schlagzeilen. In den USA bleibt die Wirtschaft stabil, aber der Wunsch von Präsident Trump, die Leitzinsen zu senken und gleichzeitig die Inflation unter Kontrolle zu halten, erweist sich als schwierig. Eine mögliche Strategie, um dies zu erreichen, wäre eine Senkung des Ölpreises, die zur Entlastung der Inflation beitragen könnte. Gleichzeitig bemüht er sich, den Ukraine-Konflikt schneller zu lösen und den Zugang zu Rohstoffen zu sichern – ein strategisches Ziel, das grosse Mächte seit jeher verfolgen, um ihre globale Einflussnahme zu festigen. Währenddessen durchlebt Europa eine Phase der Instabilität. Die Bestätigung eines politischen Rechtsrucks in Deutschland durch die jüngsten Wahlen war keine Überraschung. Politische Entwicklungen haben direkte Auswirkungen auf Inflation, Migration und Ressourcenverwaltung – alles entscheidende Faktoren für den Immobiliensektor und Investoren. In der Schweiz rechnen Anleger mit einer möglichen Rückkehr der Negativzinsen. Im Gegensatz zur Situation vor zehn Jahren, als dies noch als unwahrscheinlich galt, kommuniziert die Schweizerische Nationalbank mittlerweile offen über verschiedene mögliche Szenarien. Folglich erreicht die Bruttorendite beim Kauf von Immobilien in den Städten wieder das Niveau von 2020/2021, als die Covid-Krise Investoren dazu veranlasste, Wohnimmobilien zu überhöhten Preisen zu erwerben. Im Bereich der Immobilienaktien sorgte Swiss Prime Site für eine Überraschung, indem das Unternehmen eine Kapitalerhöhung mit sehr kurzer Frist nur eine Stunde vor Börsenschluss ankündigte – eine äusserst unübliche Praxis. Die ersten Jahresergebnisse zeigen, dass die Neubewertungen der Portfolios leicht über den Erwartungen liegen. Die Fusionsverhältnisse zwischen Ina Invest AG und Cham Group AG wurden erwartungsgemäss veröffentlicht, und die neue Gesellschaft Cham Swiss Properties AG verspricht Potenzial – die interne Managementstruktur der Cham Group AG wurde als Best Practice übernommen.
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Marktkommentar Januar 2025
Das neue Jahr begann, wie das alte endete: euphorisch. Die IMMO25 verzeichnete einen Besucherrekord, was das starke Interesse an Schweizer Immobilienanlagen bestätigt...
Marktkommentar Januar 2025
Das neue Jahr begann, wie das alte endete: euphorisch. Die IMMO25 verzeichnete einen Besucherrekord, was das starke Interesse an Schweizer Immobilienanlagen bestätigt. Viele Investoren hoffen auf weitere Zinssenkungen durch die SNB. Infolgedessen stiegen die Immobilienindizes schnell um über 3 %. Gleichzeitig kündigten Asset Manager offensiv mehrere Kapitalerhöhungen an. Allerdings werden Investoren bei Agios von über 50 % vorsichtiger. Das Jahr 2022 ist noch in aller Erinnerung, geprägt von einem starken Vertrauensverlust, der zu einer Marktkorrektur von 15 % führte. Trotz eines guten Jahresbeginns schloss der SWIIT-Index den Januar mit einem Minus von 1,4% ab. Der hohe Kapitalbedarf könnte die Investorennachfrage übersteigen, ähnlich wie 2018. Zudem enttäuschten die Jahresergebnisse der im September abgeschlossenen Fonds: während die Mietausfälle weiter zurückgehen, schrumpft das Wachstumspotenzial. Daher ist Innovation bei den Asset Managern entscheidend. Darüber hinaus leiden indirekte Immobilienanlagen weiterhin unter Rücknahmen. Die Jahresergebnisse der Immobilienaktien sind besonders wichtig, um die aktivsten Unternehmen und vielversprechenden Sektoren zu identifizieren. Eine erste Marktbereinigung wird Ende Februar mit der Fusion von Ina Invest und Cham Group erwartet, deren Bewertungen laut aktuellen Mitteilungen positiv ausfallen sollen.
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Marktkommentar Dezember 2024
Der Schweizer Immobilienmarkt beendet ein Jahr mit einer euphorischen Performance. Erinnern Sie sich: Anfang Januar wiesen noch 25 % der Fonds ein Disagio auf, und die durchschnittliche Dividendenrendite erreichte 3 %....
Marktkommentar Dezember 2024
Der Schweizer Immobilienmarkt beendet ein Jahr mit einer euphorischen Performance. Erinnern Sie sich: Anfang Januar wiesen noch 25 % der Fonds ein Disagio auf, und die durchschnittliche Dividendenrendite erreichte 3 %. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat massgeblich zu dieser ausgezeichneten Entwicklung beigetragen, insbesondere durch die schnelle Anpassung ihrer Geldpolitik. Die grossen globalen Unsicherheiten – wie geopolitische Spannungen und bewaffnete Konflikte, politische Umwälzungen wie die Wahl von Donald Trump oder der Aufstieg extremistischer Parteien in Europa, die die Kohäsion der Europäischen Union schwächen, anhaltende wirtschaftliche Herausforderungen mit einer weltweit steigenden Staatsverschuldung sowie klimatische und ökologische Probleme – veranlassen Investoren, sichere Anlagewerte zu bevorzugen. Unter diesen Werten stehen Gold, der Schweizer Franken und insbesondere der Schweizer Immobilienmarkt an vorderster Stelle. Vor zehn Jahren führte die SNB Negativzinsen ein. Doch wie in jeder Zehnjahresperiode haben zahlreiche Ereignisse die Investoren und die Marktpreise beeinflusst. Im Gegensatz zu allen globalen Immobilienindizes haben die Schweizer Indizes das Jahr auf einem Rekordhoch abgeschlossen, das zuletzt 2021 erreicht wurde. Obwohl die Prognosen für eine positive Performance der Immobilienanlagen im Jahr 2025 vielversprechend sind, ist Vorsicht geboten. Vertrauen in das Management bleibt essenziell: Welche Verwaltungsteams werden sich 2025 hervortun? Um diese Themen näher zu beleuchten, sollten Sie die Immobilienmesse IMMO25 nicht verpassen, die am 15. und 16. Januar in Zürich stattfindet (swisspropertyfair.ch). Das Thema der Messe lautet: „Wachstum durch Kreativität.“ Der Beginn des Jahres 2025 wird auch durch das endgültige Verschwinden des Namens Credit Suisse aus allen Schweizer Immobilienfonds geprägt sein. Hinsichtlich Novavest ist für Freitag, den 17. Januar, eine ausserordentliche GV geplant. Ethos hat eine Abstimmungsempfehlung an seine Kunden ausgesprochen und unterstützt den Vorschlag zur Überarbeitung der Organisation und der erweiterten Governance der „Novavest-Konstellation“.
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Marktkommentar November 2024
Im November waren viele unterschiedliche Themen im Fokus: Funds-Fusionen, Corporate Governance bei Immobilien-AGs und aktives Portfolio-Management...
Marktkommentar November 2024
Im November waren viele unterschiedliche Themen im Fokus: Funds-Fusionen, Corporate Governance bei Immobilien-AGs und aktives Portfolio-Management. Die UBS hat die erwartete Konsolidierung innerhalb der mit der CS kombinierten Fund-Palette bekanntgegeben. Dies führte bereits zu einer Anpassung der Agios der künftigen fusionierten Produkte. Die Fondsleitung von MV Immoxtra hat sich entschieden, bei der Novavest die Einberufung einer ausserordentlichen Generalversammlung zu verlangen. Als langjähriger Investor ist der Fonds bereits seit einiger Zeit besorgt über den Vertrauensverlust gegenüber der Gesellschaft, der sich in der schwachen Kursentwicklung und im hohen Discount der Aktie widerspiegelt. Die Corporate Governance der Novavest entspricht nicht den Anforderungen an eine börsenkotierte Gesellschaft. Der Verwaltungsrat scheint die Problematik nicht zu erkennen. Vor diesem Hintergrund schlägt die Fondsleitung mit Cyrill Schneuwly und Ueli Kehl zwei unabhängige und erfahrene Persönlichkeiten zur Wahl in den Verwaltungsrat vor. Sie sollen nicht nur das Gremium fachlich stärken, sondern auch den Übergang von der aktuell praktizierten externen Verwaltung zu einem internen Asset Management vorantreiben. Die Unabhängigkeit des Verwaltungsrates, das Vermeiden von Interessenkonflikten, die effektive Kontrolle der operativen Organisation, sowie ein risikobewusstes, aktives Management der Assets sind Ausdruck einer guten Corporate Governance. Mit einem Portfolio von über 1 Milliarde CHF ist für Novavest der Zeitpunkt, eine tadellose Organisationstruktur einzuführen, längstens gekommen. Die Fondsleitung von MV Immoxtra lädt alle Aktionäre ein, diese Veränderung aktiv zu unterstützen. Halbjahresergebnisse sind bei Fonds oft wenig spektakulär. Bei Edmond de Rothschild hingegen wurde zielgerichtet gearbeitet: Mit einer aktiven Managementstrategie und selektiven Transaktionen wird Mehrwert für die Anleger geschaffen. Der Fokus liegt klar auf den Investoren. Die aus Verkäufen generierten Mittel finanzieren weitere Projekte, und ein Teil des Gewinns sollte als Teil der Ausschüttung beim nächsten Jahresabschluss zur Verfügung stehen (wäre für die jetzigen Investoren vorteilhaft). Dieses Beispiel kann als Vorbild dienen, wie aktives Management allen Beteiligten zugutekommt.
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Marktkommentar Oktober 2024
Nach einem ruhigen September ohne nennenswerte Neuigkeiten geht das Jahr in die Endphase über. Dennoch könnten mehrere wichtige Entscheidungen den Immobilienmarkt direkt oder indirekt beeinflussen...
Marktkommentar Oktober 2024
Nach einem ruhigen September ohne nennenswerte Neuigkeiten geht das Jahr in die Endphase über. Dennoch könnten mehrere wichtige Entscheidungen den Immobilienmarkt direkt oder indirekt beeinflussen. Die anstehenden US-Wahlen wirken auf die globalen Aktienmärkte, und Erwartungen einer weiteren Senkung der Leitzinsen durch die Zentralbanken sind bereits weitgehend in die internationalen Aktienkurse eingepreist. Ein bedeutender Faktor für Schweizer Immobilienfonds könnte die mögliche Senkung des Referenzzinssatzes zur Mietfestlegung darstellen, die möglicherweise im Dezember oder im kommenden Frühjahr erfolgen wird. Kurzfristig dürften verschiedene politische Entscheidungen ebenfalls die Entwicklung bis Jahresende prägen, insbesondere die nationalen und kantonalen Abstimmungen im November. Das Parlament hat kürzlich das Mietrecht in Bezug auf Untervermietungen und Kündigungen aus Eigenbedarf überarbeitet – eine Entscheidung, die von der Immobilienbranche aus Eigentümerperspektive positiv aufgenommen wird. In Zürich fordert die Volksinitiative «Bezahlbare Wohnungen für Zürich» mehr Kapital, um der Stadt und ihren Wohnbaustiftungen den Erwerb zusätzlicher Immobilien und Grundstücke zu ermöglichen. Angesichts der rapide sinkenden Leerstandsquoten in der Schweiz wäre zudem eine Überarbeitung der Regelungen für Einsprachen privater Interessen wünschenswert. Die jüngsten Ergebnisse einiger Immobilienfonds zeigen eine Angleichung der verwendeten Diskontsätze, was die Bedeutung der Wertschöpfungsmassnahmen jedes Fondsmanagers für die nachhaltige Performance steigert. Die gestiegene Investorennachfrage seit Ende des Sommers führte monatlich zu neuen Kapitalerhöhungen.
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Marktkommentar September 2024
Es hat drei Jahre gedauert, bis die Immobilienfonds (Swiit-Index) wieder ihr Preisniveau vom Sommer 2021 erreicht haben. Zu dieser Zeit lag der SARON bei -0,70% und die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihen bei -0,30%...
Marktkommentar September 2024
Es hat drei Jahre gedauert, bis die Immobilienfonds (Swiit-Index) wieder ihr Preisniveau vom Sommer 2021 erreicht haben. Zu dieser Zeit lag der SARON bei -0,70% und die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihen bei -0,30%. Mit den aktuellen Agios von 35% haben viele Fonds, hauptsächlich im Wohnbereich, wieder hohe Niveaus erreicht. 2021 war es einfach Hypothekenschulden zu refinanzieren, doch heute ist diese Aufgabe deutlich schwieriger geworden. Die UBS-CS-Fusion und die Lage der Kantonalbanken tragen nicht zur Verbesserung bei. Die Finanzierungsmargen, die 2021 bei 0,5% lagen, sind inzwischen auf etwa 0,8% angestiegen. Die Mieteinnahmen sind nach zwei Anhebungen des Referenzzinssatzes und der Anpassung an die Inflation gestiegen, auch wenn dieser Zinssatz im Frühjahr 2025 wieder sinken könnte. Angesichts der steigenden Nachfrage nach Immobilieninvestitionen nutzen einige Manager die Gelegenheit, neue Kapitalerhöhungen durchzuführen. Aber werden sie tatsächlich investieren oder einfach nur Schulden abbauen? Es ist schwieriger geworden AAA-Immobilien zu attraktiven Preisen zu finden, was Investoren dazu zwingt, sich auf Objekte zu konzentrieren, bei denen durch aktives Management eine Wertsteigerung realisiert werden kann. 2021 veröffentlichte Olivier Metzenthine (JLL) einen Artikel über die Umwandlung von Bürogebäuden in Genf und betonte dabei die Bedeutung der operativen und wirtschaftlichen Machbarkeit für den Erfolg solcher Projekte. AXA AM versucht, diesem Weg zu folgen und wird seine Strategie beim "Breakfast Immobilier" in Genf vorstellen. Eine andere Strategie besteht darin, Bauland zu halten, da der Wohnungsmangel in der Schweiz zunehmend kritischer wird. INA Invest hat gezeigt, wie es funktionieren kann. Mit den grossen Investoren, Implenia und der Familie Buhofer diskutieren INA und die Cham Group über eine mögliche Fusion. Gemeinsam würde ihr Portfolio über CHF 3 Milliarden erreichen. Mit aktiver Verwaltung wird keine Kapitalerhöhung notwendig, um die Projekte abzuschliessen. Derzeit werden aber INA und Cham mit einem erheblichen Wertsteigerungspotenzial zu Preisen gehandelt, die 10 bis 20% unter dem NAV liegen. Warum investieren viele Investoren in Fonds ohne Potenzial und mit Prämien von über 35%? Zumal dieses Beispiel nicht einzigartig ist. Es bleibt ein Rätsel.
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Marktkommentar August 2024
Die Sommerferien sind vorüber und der starke Schweizer Franken veranlasst die Nationalbank (SNB) dazu ihren Kurs beizubehalten: Weitere Zinssenkungen im September, und möglicherweise erneut im Dezember...
Marktkommentar August 2024
Die Sommerferien sind vorüber und der starke Schweizer Franken veranlasst die Nationalbank (SNB) dazu ihren Kurs beizubehalten: Weitere Zinssenkungen im September, und möglicherweise erneut im Dezember, dürfen antizipiert werden. Es werden gar Stimmen laut, welche ein Negativ-Zins-Szenario per Ende 2025 zeichnen. Immobilienmanager, die in den letzten zweieinhalb Jahren keine Kapitalerhöhungen durchführen konnten, kehren allmählich zurück und versuchen neues Kapital zu akquirieren. Für einen Fonds mit einem Agio von 30 bis 50% ist es einfach Kapital zu beschaffen. Doch können die Mittel effizient alloziert werden? Der hiesige Immobilienmarkt scheint ausgetrocknet zu sein – so berichtet es die Immobilienbranche. Es liegt auf der Hand, dass nicht alle Investoren die Möglichkeit haben, qualitativ hochwertige Liegenschaften zu erwerben. Umso wichtiger ist es daher, den Mehrwert von Liegenschaften zu erkennen und das Potenzial sowohl in Bezug auf die Performance als auch auf die Nachhaltigkeit Jahr für Jahr auszuschöpfen. Es gilt, durch aktives Handeln Mehrwerte zu schaffen, denn schließlich bezahlt der Investor Managementgebühren und nicht nur Administrationsgebühren. Dynamische Strategien und mehr Weitsicht sind angesagt. Das Thema Nachhaltigkeit wird oft missverstanden. Investoren dürfen nicht erwarten, dass Nachhaltigkeit sofort zu einer besseren Performance führt. Stattdessen sollte Nachhaltigkeit als eine Grundvoraussetzung für die Sicherung der langfristigen, risikoadjustierten Performance eines Portfolios betrachtet werden. Unabhängig wo der Fokus liegt, entscheidend ist, dass Transparenz und Vergleichbarkeit gewährleistet werden. In den letzten zwei Jahren waren Manager vermehrt mit Finanzierungsfragen und allfälligen Rücknahmen beschäftigt, anstatt proaktiv Mehrwerte zu schaffen. So wurde der Markt in jüngster Vergangenheit vornehmlich von opportunistischen Investoren wie bspw. Family Offices dominiert. Etwas mehr Aktivismus seitens der Immobilienanlagegefässe wäre daher wünschenswert.
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Marktkommentar Juli 2024
Mit der weiteren Entwicklung der Zinssätze und dem (bis heute) allgemein günstigen Klima an den globalen Börsen, blieb der Immobilienmarkt im Juni positiv...
Marktkommentar Juli 2024
Mit der weiteren Entwicklung der Zinssätze und dem (bis heute) allgemein günstigen Klima an den globalen Börsen, blieb der Immobilienmarkt im Juni positiv. Die Aufwertung des Schweizer Frankens, im Kontext zunehmender politischer Spannungen in den europäischen Industrieländern wie Frankreich, lässt viele Marktteilnehmer auf eine weitere Zinssenkung der Schweizerischen Nationalbank (SNB) im kommenden September hoffen. Die wirtschaftliche Lage ist sehr fragil, und die Unternehmensresultate führen kurzfristig zu einer erhöhten Volatilität am Markt. Im Laufe der ersten sechs Monate des Jahres wurden zahlreiche Emissionen mit unterschiedlichen Zielen durchgeführt. Dieser Trend dürfte sich in den kommenden Monaten fortsetzen, auch wenn die Anforderungen der Investoren gestiegen sind und gezielter investiert wird. Ein Beispiel hierfür ist die große Kapitalerhöhung des Immobilienfonds von Swisslife, die laut offiziellen Angaben zu 100 % platziert wurde. Aufgrund der großen Anzahl an Verkäufern zum Emissionspreis ist es sehr wahrscheinlich, dass der Versicherer selbst viele Anteile gezeichnet hat. Falls dies der Fall ist, könnte dies die Entwicklung des Produkts mittelfristig bremsen. Angesichts der bereits sehr hohen Preise der Wohnimmobilienfonds, die eine Prämie von über 40 % aufweisen, suchen verschiedene Analysten nach Alternativen. Aus diesem Grund werden Portfolios wie das von Plazza nun aufgrund ihres Potenzials und ihrer fairen Bewertung als interessanter eingestuft. Der Markt bleibt in Bewegung, auch in Europa. So wurde kürzlich bekannt gegeben, dass BNP Paribas beabsichtigt, AXA IM zu übernehmen. Einige Halbjahresergebnisse der Immobilienaktien werden im August veröffentlicht, wo eine Bestätigung der bisherigen positiven Berichte erwartet wird. Langfristig gesehen wird der Immobilienmarkt weiterhin von der steigenden Nachfrage nach sicheren und stabilen Anlagen profitieren. Der Mangel an Wohnraum in den Ballungsgebieten sorgt für eine konstante Nachfrage nach Immobilien. Die Volatilität an den globalen Märkten wird hoch bleiben. Anleger sollten diese Entwicklungen genau beobachten, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.
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Marktkommentar Juni 2024
Investis verfolgt mit einem einzigartigen Geschäftsmodell eine Immobilienstrategie, die auf Wohnliegenschaften in der Romandie fokussiert ist...
Marktkommentar Juni 2024
Investis verfolgt mit einem einzigartigen Geschäftsmodell eine Immobilienstrategie, die auf Wohnliegenschaften in der Romandie fokussiert ist. Gleichzeitig mit dem Verkauf des Segments Real Estate Services hat das Unternehmen bereits über 200 Millionen in neue Gebäude investiert und damit den Fokus auf direkte Immobilienobjekte deutlich verstärkt. Der erwartete NAV per Mitte Jahr steigt dadurch um mehr als 20% und sollte klar über CHF 95 zu liegen kommen. Die Kapitalerhöhung der Warteck Invest war erfolgreich und verschafft dem Management ausreichende Mittel, um Projekte zu realisieren und Wert für die Anleger zu schaffen. Die Kotierung des Immobilienfonds der Helvetia, Produktlancierungen und diverse Kapitalerhöhungen am Fondsmarkt, bringen die nötige Liquidität für Investoren, welche aufgrund der neuerlichen Zinssenkung der SNB in den Immobilienmarkt zurückkehren. Die Zinsreduktion begrüssen zudem auch diejenigen Manager, die an kurzfristigen Finanzierungen festgehalten haben. Eine seit November aufhellende Stimmung für kotierten Immobilienanlagen setzt sich fort und resultiert in einer Halbjahresperformance des SREAL von +3.95%.
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Marktkommentar Mai 2024
Der indirekte Immobilienmarkt befindet sich in einer Übergangsphase: Die diversen Corporate Actions der kommenden Wochen führen zu Zurückhaltung bei den Investoren – wodurch die Volatilität wieder ansteigt...
Marktkommentar Mai 2024
Der indirekte Immobilienmarkt befindet sich in einer Übergangsphase: Die diversen Corporate Actions der kommenden Wochen führen zu Zurückhaltung bei den Investoren – wodurch die Volatilität wieder ansteigt. Währenddessen schafft der resiliente, fundamental starke Schweizer Markt sowie die Zinsentwicklung Zuversicht, während das Vertrauen der Anleger allmählich zurückkehrt. Dennoch stehen noch wichtige Fragen im Raum: Wird der nachhaltigen Transformation des Gebäudebestands im Asset Management ausreichend Gewicht zugemessen? Können die Manager ihre Versprechen auch wirklich einhalten? Politisch steht zurzeit insbesondere das Thema der Wohnungsknappheit im Fokus. Erhöhte Einwanderungszahlen haben die SVP gar veranlasst, die Initiative „Keine 10-Millionen-Schweiz“ zu lancieren: Diese fordert, dass die ständige Wohnbevölkerung die Zehn-Millionen-Grenze vor 2050 nicht überschreiten darf. Die Ansichten von Politik und der Bau- und Immobilienbranche, bezüglich möglicher Lösungen des Wohnraummangels, divergieren. Zudem wird sich in der Sommersession sowohl der National- als auch der Ständerat mit Fragen zur Transparenz im Immobilienmarkt, Mietrenditen und ökologischen Massnahmen befassen. Der Verband Immobilien Schweiz (VIS) empfiehlt den Räten dabei, fast sämtliche Motionen klar abzulehnen – diese seien schlicht nicht zielführend (mehr dazu unter www.vis-ais.ch). Indes gilt es jedoch festzuhalten, dass nicht alles auf Bundesebene beschlossen wird: Initiativen betreffend Wohnschutz, Vorkaufsrechten und dem Umweltschutz werden dezentral von den Kantonen respektive auf kommunaler Ebene behandelt und entschieden. Dennoch spielt der Bundesrat eine gewichtige Rolle, sei es durch das Departement UVEK von Bundesrat Rösti, unter welches auch das Bundesamt für Strassen (ASTRA) fällt oder das WBF von Bundesrat Parmelin, welches versucht, die Branche und Politik an einen Tisch zu bringen. Verschiedene Entwicklungen im kantonalen Mietrecht (Stichwort Mieterschutz) stellen denn auch keine wirklichen Neuerungen dar. So entspricht diese Situation in den Kantonen Genf und Waadt, bereits seit über 50 Jahren der Realität.
Ein Umstand, welcher dem Erfolg indirekter Immobilienanlageprodukte mit Ausrichtung auf die Westschweiz keinen Abbruch getan hat.
Marktkommentar April 2024
Die Immobilienfonds konnten die starke Entwicklung der letzten 5 Monate nicht fortsetzen. Gewinnmitnahmen haben eingesetzt, was verschiedene Gründen haben kann...
Marktkommentar April 2024
Die Immobilienfonds konnten die starke Entwicklung der letzten 5 Monate nicht fortsetzen. Gewinnmitnahmen haben eingesetzt, was verschiedene Gründen haben kann. Fraglich sind insbesondere die hohen Agios bei Wohnimmobilien-Fonds von teilweise über 40%. Demgegenüber werden Immobilienaktien mit ähnlichen Portfolios noch mit Abschlag gehandelt. Die angekündigten Kapitalerhöhungen haben zu einer Überlastung und Abkühlung bei den Immobilienfonds geführt. Die mangelnde Überzeugung einiger Manager, zusätzliches Engagement zu rechtfertigen, führt zu einem Vertrauensverlust. Die Einschätzungen zum Potenzial der geplanten Fusion von Novavest und SenioResidenz divergieren: während die Verwaltungsräte begeistert sind, ist der Börsenkurs von Novavest seit der Ankündigung gefallen. Sind die Mehrwerte für die Investoren schlicht zu wenig greifbar? Der ungleichverteilte Nutzen der Fusion wurde im Austauschverhältnis leider nicht angemessen berücksichtigt. Darüber hinaus sind beide Portfolios mit unterschiedlichen Risiken verbunden. An der ausserordentlichen Generalversammlung haben die Aktionäre immerhin die Möglichkeit über das Vorhaben zu beschliessen. Während Immobilienfonds wie Vorzugsaktien strukturiert sind und daher kein Stimmrecht haben, können und sollten die Aktionäre ihre Interessen verteidigen. Die Bereinigung der Struktur von Ina Invest wurde abgesegnet. Die Verschiebung eines grösseren Aktienpakets brachte einen neuen Grossaktionär mit sich, was vom Markt begrüsst wurde. Procimmo restrukturiert sich, indem sie den Vertrag mit ihrer Fondsleitung beendet, diese Aufgabe wird nun intern übernommen. Auch die Fusion der beiden Fondsleitungen der UBS und der CS ist nun nur noch eine Formsache, weitere Überlegungen wird die UBS wohl bis Ende Jahr präsentieren. Während die Inflation in Europa weiter zurückgeht und eine Zinssenkung durch die EZB wahrscheinlicher wird, steht nun fest, dass eine Senkung durch die FED noch weiter auf sich warten lässt. Inwiefern dies die anstehenden Entscheidungen der SNB beeinflussen wird, wird sich zeigen. Wir können uns ein Szenario vorstellen, in welchem die SNB zeitnah den nächsten Zinsschritt nach unten vollzieht, was grössere Anleger dazu veranlassen könnte, ihre Allokation zugunsten von Immobilieninvestitionen auf Kosten von Anleihen anzupassen.
Marktkommentar März 2024
Die Entscheidung der SNB, die Leitzinsen um 0,25% auf 1,50% zu senken, schien bereits in die Börsenkurse der Immobilienfonds eingepreist zu sein...
Marktkommentar März 2024
Die Entscheidung der SNB, die Leitzinsen um 0,25% auf 1,50% zu senken, schien bereits in die Börsenkurse der Immobilienfonds eingepreist zu sein. Dadurch ergeben sich nun auch wieder attraktivere Konditionen für kurzfristige Refinanzierungen – andererseits sind weitere Erhöhungen des Referenzzinssatzes wohl vom Tisch. Zwecks Erarbeitung eines Aktionsplans betreffend Wohnungsknappheit und Mieterschutz, wurde eine Sondersitzung unter der Leitung von Bundesrat Parmelin abgehalten: Zu den Kernmassnahmen gehören dabei Vereinfachungen bei Bewilligungsverfahren, die Förderung von Bauvorhaben sowie die Reduzierung der Regulierungsdichte, beispielsweise hinsichtlich des Lärmschutzes. Dies ist ein positives Signal für pendente und zukünftige Entwicklungsprojekte – Portfolios mit Landreserven und laufenden Bauvorhaben dürften für Investoren somit höhere Renditen abwerfen. Die UBS prognostiziert, dass aufgrund der anhaltend starken Nachfrage, bedingt durch den hohen Wanderungssaldo, Geburtenüberschuss und gleichzeitig geringer Bautätigkeit, mit Preissteigerungen bei Wohnrenditeobjekten zu rechnen ist. Regional kann die Entwicklung der Preise jedoch variieren: Während in Genf niedrigere Transaktionsniveaus und folglich Bewertungsabschläge verzeichnet wurden, hält sich der Zürcher Markt durchwegs stabil. Die Preisvolatilität ist in der Genferseeregion historisch höher – dies wiederum bietet auch Opportunitäten. Leider werden die aktuellen Kapitalerhöhungen jedoch nicht immer mit dieser Absicht lanciert. Diverse Fonds erhöhen lieber die Rücknahmegebühren und zapfen für hohe Dividendenausschüttungen ihre Reserven an, anstatt sich im Sinne des Investors für zukünftig attraktive Gelegenheiten zu positionieren. Immobilienaktien wie Espace Real Estate, Plazza, Warteck oder Investis weisen in ihren Jahresberichten eine hohe Aktivität aus, was sich mittelfristig in Überrenditen widerspiegeln sollte. Die Übernahme von Fundamenta durch Swiss Prime Site zeigt indes, dass die erwartete Marktkonsolidierung nun endlich in die Gänge kommt – eine gesunde, notwendige Entwicklung.
Marktkommentar Februar 2024
Nach 20 Jahren Immobilienboom, mit sinkenden Diskontsätzen, müssen wir uns alle wieder verstärkt darauf besinnen, dass eine Bewertung grundsätzlich aus zwei Komponenten besteht: Cashflow und Diskontsatz...
Marktkommentar Januar 2024
Der Jahreswechsel ist stets von Ungewissheit und neuen Zielsetzungen geprägt. Die geopolitische Lage ist alles andere als stabil. Soziale Unruhen und Streiks sind mittlerweile an der Tagesordnung...
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